退去精算のとき
「この壁の傷は前の入居者からあったか？」を裏付ける写真・修繕履歴がないと、原状回復の交渉で根拠を失います。大家賃貸ノートは入居前後・修繕前後の写真を物件・ユニット単位で保持します。
修繕履歴ガイド · 写真 · 領収書 · 資本的支出/修繕費修繕履歴と領収書を、
修繕履歴と領収書を、
物件ごとに残す。
退去精算で根拠を求められたとき。物件を売却して説明資料を出すとき。確定申告で修繕費と資本的支出を分けるとき。
——修繕履歴が「物件ごとに残っている」かどうかは、賃貸経営の3つの場面で結果を左右します。 大家賃貸ノートは写真・領収書・設備カルテ・税務区分を、すべて物件・ユニット・設備に紐付けて残します。
これまで
- 📷 修繕写真はカメラロールに散らばる
- 🧾 領収書は紙の封筒・LINE・メール添付
- 🔧 「給湯器いつ換えたっけ」が思い出せない
- 📒 退去精算の根拠資料が手元にない
- 📂 修繕費と資本的支出が混在したまま
大家賃貸ノート
- 📷 物件・ユニット・設備に紐付いた写真
- 🧾 業者・登録番号付きで領収書を構造化
- 🔧 設備単位の修理タイムラインで履歴が即見える
- 📒 退去・売却・税理士共有にそのまま使える
- 📂 修繕費／資本的支出を必須選択で記録
Why It Matters
修繕履歴が必要になる、4つの場面
修繕の記録は、「今日のため」ではなく「いつか必要になる日」のために残します。 その「いつか」は、賃貸経営において確実に訪れます。
物件を売却するとき
築年数の古い物件ほど、修繕履歴の整備が買主への説明材料になります。設備の交換時期・保険適用歴・業者情報まで含めた建物カルテとして10年スパンで残せます。
確定申告のとき
修繕費（その年の必要経費）と資本的支出（減価償却）の区分は所得計算に直結します。領収書・見積書・請求書を3点セットで紐付け、勘定科目別CSVで税理士へ共有できる形にします。
火災保険を請求するとき
保険法95条で原則3年の消滅時効。修繕の発生日・原因・写真・業者見積を即時に取り出せる状態でなければ、本来受け取れた保険金を逃します。30日／90日の時効リマインドも内蔵しています。
4 Pillars
修繕履歴管理の4本柱
写真・領収書・建物カルテ・税務区分。 この4つを物件単位で紐付けて残すことが、賃貸経営の事務を整える出発点になります。
Pillar 01
写真管理
修繕前・修繕後・完了写真を、物件・ユニット・設備に紐付け。
撮った写真は単独で残りません。「いつ・どの物件の・どの部屋の・どの設備の・どの修繕で撮ったか」が、修理レコードと一体で保持されます。
- 見積／請求／領収／完了写真の4スロットを別々に保持
- iPhoneのカメラから直接取り込み
- 物件・ユニット・設備（給湯器・エアコン等）に紐付け
- 修繕前後の比較ができる時系列ビュー
- 退去立会いでの撮影もアプリ内に統合
Pillar 02
領収書管理
業者・登録番号・税区分まで構造化して保存。
領収書は経費レコードと修繕レコードの両方に紐付きます。インボイス制度の適格請求書発行事業者番号（T+13桁）も業者ごとに保持し、確定申告期にバラバラ探さない仕組みです。
- 領収書をカメラ撮影でそのまま記録
- 業者名・登録番号（T+13桁）を vendors マスタで共有
- 金額（税込／税抜／税額）を分離保持
- 税区分（課税／非課税／不課税／免税）
- 支払方法（現金／振込／カード）も記録
- 保険適用の有無（火災保険・施設賠償）
※レシート画像保存は電帳法スキャナ保存制度の要件（タイムスタンプ等）は未充足のため、紙原本は別途7年間保管してください。
Pillar 03
建物カルテ（設備タイムライン）
給湯器・エアコン・コンロ単位で、10年スパンの履歴を残す。
「この物件、給湯器いつ換えたっけ？」が、設備をタップした瞬間に出てきます。設置日と耐用年数から、次回の交換目安も参考表示されます。
- 設備マスタ（給湯器・エアコン・コンロ等）と修理レコードを連結
- 設備単位の修理タイムラインを縦方向の年表で表示
- 設置日 + 耐用年数 → 次回交換目安を自動算出
- 同一設備で年内3件以上の修理が起きると更新提案バナー
- 費用累積で「修繕より交換が安い」判断材料を提供
Pillar 04
資本的支出 / 修繕費ガイド
区分の参考目安は示します。最終判定は行いません。
所得税基本通達37-10〜37-14に基づく参考ガイドを表示しつつ、「自動判定」はしません（税理士法52条への配慮）。判断は税理士・ご自身に委ねた上で、必要な記録だけを構造化します。
- 会計区分（修繕費／資本的支出／不明）の3択を必須選択
- 「不明」を選んだ場合は税理士相談ヒントを表示
- 資本的支出を選ぶと「修繕費としての経費自動生成は行いません」を明示
- 金額・周期・耐久性向上の有無を参考ガイドとして案内
- 判定根拠（金額20万円未満・3年以内周期等）を参考表示のみ
Document Slots
ひとつの修繕に、4種類の書類スロット
修繕レコードには「見積書／請求書／領収書／完了写真」の4スロットがあり、 それぞれが別ファイルとして紐付きます。書類は7カテゴリの保存期間を自動算定する書類保存モジュールへ。
Slot
見積書
業者からの見積書PDF・画像を修理レコードに紐付け。複数業者からの相見積も別ファイルとして保持できます。
Slot
請求書
業者からの請求書。インボイス番号（T+13桁）はvendorsマスタ側で保持し、書類本体は documentsテーブルへ。
Slot
領収書
経費レコードと修理レコードの双方から参照可能。物件別ZIPでの一括エクスポートにも含まれます。
Slot
完了写真
修繕前・修繕後・完成写真をまとめて保管。退去精算や保険請求時の根拠資料としてそのまま使えます。
※修繕関係の書類保存推奨年数は10年。保存期限切れ30日前にローカル通知が届きます。
Accounting Guide
資本的支出 vs 修繕費、参考ガイド
所得税基本通達37-10〜37-14に基づく区分の考え方を、参考としてご案内します。
⚠ アプリは自動判定を行いません。最終判断は税理士またはご自身にお任せください（税理士法52条への配慮）。
修繕費
原状回復・通常の修理など、使用可能期間の延長・価値の増加を伴わない支出。
- ›1取引 20万円未満
- ›概ね3年以内の周期で発生する修繕
- ›通常の維持管理に必要な修理
資本的支出
使用可能期間を延ばす、または資産価値を増加させる支出。耐用年数に応じて減価償却します。
- ›屋根・外壁の全面葺き替え／塗装
- ›古い設備を機能向上した新型に更新
- ›間取りの大幅変更・耐震補強
不明
判断が難しい修繕は、不明として記録し税理士へ確認する経路を残します。アプリが断定することはありません。
- ›「不明」を選択すると相談ヒントを表示
- ›アプリ側で自動的に修繕費へ寄せない設計
- ›資本的支出を選ぶと経費自動生成も停止
アプリの動き — 区分ごとに何が起きるか
- 修繕費 →勘定科目「修繕費」での経費レコード自動生成プレビューが表示され、承認すると経費モジュールへ反映されます。
- 資本的支出 →「修繕費としての経費自動生成は行いません」と明示し、誤って一括費用計上することを構造的に防ぎます（DBトリガで強制）。
- 不明 →「税理士にご確認ください」のヒントを表示し、勝手にいずれかへ寄せることはしません。
Bearer
費用負担区分（民法606条／607条の2）
賃貸人負担・賃借人負担・按分の3区分で記録できます。 民法606条（賃貸人の修繕義務）・607条の2（賃借人による修繕）の論点を構造化しています。
賃貸人負担（landlord）
建物本体・給排水・構造躯体の修繕（民法606条）など、賃貸人が負担すべき修繕。bearerフィールドのデフォルトもlandlordです。
賃借人負担（tenant）
通常使用に起因しない損耗、故意・過失による損傷など、賃借人が負担すべき修繕。tenant_fault区分との組み合わせで記録します。
按分（shared）
通常損耗と善管注意義務違反が混在するケース。賃貸人負担割合（0〜100%）を入力して按分記録できます。
賃借人による修繕の記録欄（民法607条の2）
2020年の民法改正で、賃借人が一定の場合に自ら修繕できる規定が明確化されました。 大家賃貸ノートは、賃借人からの通知日・緊急度・費用償還請求の有無を記録できます。請求の可否判定は行いません（弁護士法72条への配慮）。事実の記録としてのみ提供します。
Restoration
原状回復区分（国交省ガイドライン準拠）
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿った区分のみを記録します。
⚠ 退去精算金額の算定アドバイスは行いません（消費者契約法・弁護士法への配慮）。
通常損耗
経年劣化・通常の使用による損耗。国交省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では原則として貸主負担。
善管注意義務違反
通常使用を超える損耗（タバコのヤニ汚れ、ペットによる傷など）。原則として借主負担。
該当なし
原状回復の文脈ではない修繕（共用部の修理・予防保全など）。
tenant_faultフラグの修繕は、退去精算モジュール（Phase 2）からも参照される設計です。
Tax Filing
確定申告期に、そのまま使える形に
修繕の記録は経費モジュール・書類保存モジュールと連結され、確定申告期のエクスポートに自動で反映されます。
勘定科目別集計CSV
修繕費・租税公課・損害保険料など、勘定科目ごとに金額を集計。税理士への共有用CSV。
領収書ZIP（物件別）
{年度}/{物件名}/{修繕ID}_{日付}_{摘要}.{ext} の階層で一括出力。
家賃台帳・物件別損益サマリーPDF
修繕費を含む年間の収支を、物件×年度×収入／支出／差引で出力。
※すべての出力ファイル末尾に「税務判断はご自身または税理士にご確認ください」の免責文が自動挿入されます。
What We Don't Do
修繕履歴で「やらないこと」
大家賃貸ノートは事実の記録に徹し、税務判断・法的判断・督促代行には踏み込みません。 これは制限ではなく、サービスを長く運営するための設計選択です。
- 資本的支出 vs 修繕費の自動判定税理士法52条
- 原状回復費用の請求金額算定消費者契約法・弁護士法
- 賃借人への督促・通知の自動送信弁護士法72条
- 保険金請求書の自動作成・金額算定保険業法
- 賃借人費用償還請求の可否判定（民法607条の2）弁護士法72条
FAQ
よくあるご質問
資本的支出か修繕費かを自動で判定してくれますか？▼
自動判定は行いません。所得税基本通達37-10〜37-14に基づく参考ガイド（金額20万円未満・3年以内周期等）を表示しますが、最終判定は税理士もしくはご自身にお任せします。これは税理士法52条への配慮であり、サービスを長く運営するための設計選択です。
退去時の原状回復費用を計算してくれますか？▼
金額算定は行いません。国交省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿った区分（通常損耗／善管注意義務違反／該当なし）の記録のみを提供します。費用の算定アドバイスは消費者契約法・弁護士法への抵触懸念があるため、踏み込みません。
賃借人が自分で修繕した場合の費用償還請求はどう扱えますか？▼
民法607条の2に基づく賃借人による修繕は、通知日・緊急度・費用償還請求の有無を記録できます。請求の可否判定は弁護士法72条への配慮から行いません。事実の記録としてのみ提供します。
火災保険の請求リマインドはありますか？▼
保険適用フラグをONにした修繕に対して、保険法95条の3年時効を踏まえた30日／90日のローカル通知をスケジュールします。本来受け取れた保険金を時効で失わないための機能です。
写真は何枚まで保存できますか？▼
Starterプラン（5GB）／Standardプラン（30GB、Phase 2）のストレージ枠内であれば枚数制限はありません。1枚あたりHEIC形式で数MB程度のため、数百枚規模の写真も十分に保存可能です。
Excelで管理している過去の修繕履歴は取り込めますか？▼
MVPでは一括インポート機能は提供していません。今後の修繕から記録を始める運用を推奨しています。Excel管理からの移行については「Excel家賃管理の限界を感じたら」のページで詳しく解説しています。
設備（給湯器・エアコン等）の耐用年数はどう決まりますか？▼
給湯器10年・エアコン10〜15年・コンロ10年などを参考値として初期値で持ちます。物件・設備ごとに個別に変更可能です。あくまで「次の交換時期の目安」を支える参考値であり、税務上の法定耐用年数とは別の概念としてご理解ください。
業者情報は他のページと共有されますか？▼
経費（SCOPE 06）と修繕（SCOPE 07）で同じ vendors マスタを共有します。一度登録した業者は両モジュールから呼び出せるため、繰り返し依頼する業者ほど入力が楽になります。
修繕の「あの時いくらだったっけ」を、
一生残せる場所へ。
まずは1ユニット無料で、大家賃貸ノートをお試しください。 今日の修繕から記録すれば、退去・売却・確定申告の3つの場面で必ず効いてきます。
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