家賃は途中で上げられる？賃料増減額請求の基礎と「調停前置」の進め方

1. 賃料増減額請求とは（借地借家法32条）
2. まずは「合意」が基本
3. いきなり訴訟にできない ──「調停前置」
4. 特約で増減額を縛れる？
5. 記録が判断材料になる
6. アプリは「賃料・改定経緯の記録」を助ける

1.賃料増減額請求とは（借地借家法32条）

賃料（家賃）は、契約後の事情の変化によって「今の金額が相当でなくなった」と言えるときに、当事者が増額または減額を求められる場合があるとされます。これは借地借家法32条で語られる考え方で、一般に次のような事情が判断要素として挙げられます。

• 土地・建物にかかる税負担の変化
• 土地・建物の価格その他の経済事情の変動
• 近隣の類似物件の賃料との比較

大家からの「増額請求」も、入居者からの「減額請求」もありうる、という双方向の仕組みである点がポイントです。

2.まずは「合意」が基本

賃料の改定は、当事者の合意で決めるのが基本です。大家が一方的に「来月から○円」と決められるわけではなく、入居者と話し合い、納得が得られれば合意書（覚書）を交わして改定する、という流れが一般的です。

3.いきなり訴訟にできない ──「調停前置」

つまり「相場が上がったから、すぐ裁判で上げてもらおう」とはいきません。①話し合い → ②調停 → ③訴訟、という段階を踏む点を知っておくと、見通しを立てやすくなります。どの段階でどう進めるかは、専門家に相談するのが安全です。

4.特約で増減額を縛れる？

契約書に「賃料は改定しない」「○年ごとに○％上げる」といった特約を入れるケースもありますが、こうした特約の有効性や効き方には論点があるとされます。たとえば「減額しない」とする特約の扱いなどは、事案によって判断が分かれることがあります。

特約を入れれば必ずそのとおりになる、とは限らないため、特約の設計は専門家に相談するのが安全です（→記事12 特約）。定期借家では扱いが異なる面もあります（→記事10）。

5.記録が判断材料になる

増減額が問題になったとき、土台になるのは客観的な事実の記録です。専門家に相談する際も、これがそのまま判断材料になります。

• 現在の賃料・契約条件・これまでの改定履歴
• 税負担や管理費など、コストの変化がわかる資料
• 入居者とのやりとり（提案・回答の日付と内容）
• 合意できた場合の合意書（覚書）

「いつ・いくらで・どんな経緯だったか」が整理されていれば、相談も交渉準備もスムーズになります。

6.アプリは「賃料・改定経緯の記録」を助ける

大家賃貸ノートは、賃料改定に関して記録を整えるところをサポートします。現在の賃料・契約条件・改定の経緯・合意の控えを本人用に残せるため、専門家に相談するときに状況をそのまま伝えられます。

家賃の改定は「合意が基本・いきなり訴訟にはできない（調停前置）」という性格を持ちます。だからこそ、相場や事情の変化、やりとりの経緯を記録しておき、判断と交渉は専門家とともに正攻法で進めるのが安全です。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、具体的な増減額の金額・妥当性の判断や、交渉・手続きを指南・代行するものではありません。賃料増減額に関する判断・手続きは、弁護士・司法書士などの専門家にご相談ください。制度の解釈は事案により異なります。