原状回復の「通常損耗」と「善管注意義務違反」の線引き（国交省ガイドライン）
退去時のトラブルで最も多いのが「原状回復をめぐる費用負担」の問題です。「これは借主負担？それとも大家負担？」── その線引きの基本になるのが、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方です。この記事では、通常損耗・経年変化と善管注意義務違反の違いを整理し、もめないために平時から何を記録しておけばよいかを解説します。
1.原状回復の基本的な考え方
「原状回復」と聞くと、「借りたときの新品同様の状態に戻す」と誤解されがちですが、一般的な考え方はそうではありません。国交省ガイドラインでは、原状回復を「借主の故意・過失や、通常の使用を超える使い方によって生じた損耗を元に戻すこと」と整理しており、普通に住んでいて自然に生じる劣化（通常損耗・経年変化）は含まないという考え方が示されています。
つまり、ざっくり言えば次のような区分になります。
- 大家負担になりやすいもの：通常の使用による損耗、時間の経過による自然な劣化（通常損耗・経年変化）
- 借主負担になりやすいもの：故意・過失、不注意、通常の使用を超える使い方による損傷（善管注意義務違反）
※これはあくまで一般的な整理で、最終的には契約内容や個別の事情によります。
2.「通常損耗・経年変化」と「善管注意義務違反」の違い
区分のイメージを、よくある例で整理してみましょう（あくまで一般的な例であり、個別の判断は状況によります）。
境界はあいまいで、ケースによって判断が分かれます。だからこそ、後から「言った・言わない」にならないよう、客観的な記録が物を言います。
3.トラブルになりやすいポイント
原状回復のトラブルは、次のような場面で起きがちです。
- 入居時の状態が分からない：もともと傷があったのか、入居中に付いたのか証明できない
- 契約の特約が不明確：どこまでが借主負担か、契約書で取り決めていない／内容があいまい
- 修繕の履歴が残っていない：過去にいつ・何を直したかが分からず、劣化の経緯を説明できない
- 金額の根拠が示せない：見積もり・請求の内訳が整理されていない
いずれも共通するのは「記録の不足」が原因という点です。逆に言えば、平時からの記録があれば、退去時の説明がぐっとスムーズになります。
4.もめない最大の備えは「記録」
原状回復でもめないための最大の備えは、入居から退去までの記録を残しておくことです。具体的には次のような記録が役立ちます。
- 入居時・退去時の写真：部屋の状態を客観的に残す
- 修繕の履歴：いつ・何を・いくらで直したか。設備ごとの履歴があると経年の説明がしやすい
- 費用の負担区分：その修繕が大家負担か借主負担か、原状回復の区分タグ
- 契約の特約：原状回復に関する取り決めを契約とひもづけて保存
- 見積書・請求書：金額の根拠となる書類
これらを設備や部屋ごとに整理して残しておけば、退去時に「この劣化は経年によるもの」「これは契約の特約に基づく借主負担」といった説明を、記録に基づいて落ち着いて行えます。
5.アプリでできること・できないこと
大家賃貸ノートは、原状回復に関して「記録を整える」ところまでをサポートします。具体的には、修繕履歴・費用負担区分・写真・見積書・契約特約を一元的に残せます。一方で、退去時の請求金額の算定や、借主との交渉の代行は行いません。
大家賃貸ノートは、修繕履歴・費用負担区分・写真・見積・契約特約を設備ごとに残せます。10年スパンで遡れる「建物カルテ」として、原状回復の説明材料を平時から積み上げられます（請求金額の算定や交渉の代行はしません）。まずは無料でお試しください。
App Storeで大家賃貸ノートを見る※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、法律に関する個別の助言ではありません。原状回復の負担区分・請求金額の判断は契約内容や個別事情により、専門家（弁護士など）にご確認ください。ガイドラインの内容は改定される場合があります。最新情報は国土交通省の公式情報をご参照ください。
1980年生まれ、福岡県出身。西南学院大学卒業。３児の母。子育てをしながら義母の不動産会社のサポートを行っている。