設備の交換時期を逃さない「建物カルテ」のすすめ

01設備の寿命と「突然の故障」リスク

賃貸物件の設備 ── 給湯器、エアコン、コンロ、給排水設備などには、それぞれおおよその寿命があります。寿命に近づいた設備は、ある日突然動かなくなります。とくに給湯器やエアコンは、真冬・真夏という「最も困るタイミング」で壊れがちです。

突然の故障は、入居者の不満につながるだけでなく、急ぎの手配で割高になったり、複数戸で同時期に交換が重なって資金繰りを圧迫したりします。これらは「設置時期を把握していれば、ある程度予測できる」リスクです。

02設備ごとに「設置年・修理履歴」を残す

建物カルテの基本は、設備を一台ずつ「カルテ」のように管理することです。人間の健康診断の記録と同じ発想で、設備ごとに次のような情報を残します。

これを設備ごとに時系列で残しておくと、「この給湯器は設置から何年経っていて、過去に2回修理している」といったことが、ひと目で分かるようになります。

• ▸設置年月：いつ設置（または前回交換）したか
• ▸修理履歴：いつ・どんな不具合で・いくらかけて直したか
• ▸関連書類：見積書・請求書・保証書・工事写真
• ▸費用負担区分：大家負担か借主負担か

0310年スパンで「次の交換」を見通す

設置年と一般的な寿命の目安が分かれば、「次の交換はいつ頃か」をおおまかに見通せます。10年スパンで交換予定を把握しておくと、次のようなメリットがあります。

もちろん寿命は使用状況によって前後しますが、「いつ設置したか分からない」状態に比べれば、雲泥の差です。

• ▸計画的に予算を確保できる（突然の出費に慌てない）
• ▸複数戸の交換時期が重なりそうなら、前もって分散を検討できる
• ▸入居者募集や契約更新のタイミングと合わせて、計画的に更新できる

04更新コストの累積を把握する

設備の修理・交換は、長く保有するほど積み上がっていきます。建物カルテで履歴を残しておくと、「この物件に設備でいくらかけてきたか」という累積も見えてきます。これは、

といった形で、長期の経営判断に効いてきます。

• ▸物件ごとの収支を正しく把握する材料になる
• ▸修繕費か資本的支出かを専門家に相談する際の記録になる
• ▸将来の大規模修繕や売却の判断材料になる