個人と法人、損益通算・繰越はどう違う？大家が法人化を考える前に
賃貸経営の規模が大きくなると、「法人化したほうがいいのか」が気になり始めます。ネットでは「法人化で節税」とよく言われますが、個人と法人では税金の仕組み・損益通算・損失の繰越・経費の範囲が大きく違い、誰にとっても得とは限りません。この記事では、判断する前に知っておきたい個人と法人の違いを、一般的な観点から整理します。
1.課税の仕組みが違う（所得税と法人税）
最大の違いは課税の仕組みです。個人の不動産所得は所得税（累進課税）の対象で、所得が大きいほど税率が上がる構造とされます。一方、法人の利益には法人税がかかり、税率の考え方が異なります。
このため「所得が一定以上に大きくなると、法人のほうが税負担の面で検討に値する」と語られることがあります。ただし具体的な分岐点は人によって異なり、断定はできません。
2.損失の繰越期間が違う
赤字（損失）を翌年以降に繰り越せる期間も異なります。一般に、個人（青色申告）は繰越が数年程度、法人はより長い期間繰り越せるとされます。大きな修繕や空室で損失が出た場合などに、この差が効いてくることがあります。
3.損益通算の考え方
損益通算とは、ある所得の赤字を他の所得の黒字と相殺できる仕組みです。個人では、一定の範囲で不動産所得の損失を給与所得などと通算できる場面があるとされます（土地取得のための借入金利息など、対象外とされる部分もあります）。
法人では所得の考え方が異なり、売却損益と他の利益の扱いなども個人とは異なるとされます。どちらが有利かは状況次第で、判断は税理士へが原則です。
4.経費にできる範囲が違う
法人では、役員報酬や一定の保険料など、個人より経費にできる範囲が広がるとされる面があります。家族を役員にして所得を分散する、といった話もありますが、これらは要件や実態が問われ、安易に行うとかえって問題になることもあります。
「経費の幅が広い＝必ず得」ではなく、設立・運営のコストや手間とあわせて総合的に考える必要があります。
5.法人化の「タイミング」の考え方
一般に、法人化の検討材料として次のような点が語られます（あくまで一般論で、判断は税理士へ）。
- 所得（利益）の規模が一定以上になってきたか
- 規模拡大・物件の買い増しを見据えているか
- 相続・事業承継を視野に入れているか（→記事24）
- 設立・運営のコストと手間に見合うか
6.アプリは「収支の記録」を助ける
大家賃貸ノートは、法人化を検討する土台となる収支の記録を整えるところをサポートします。家賃収入・経費・物件ごとの収支を残せるため、「自分の数字」を税理士に正確に伝えられ、検討がスムーズになります。
個人と法人は、課税・繰越・損益通算・経費の範囲が大きく違います。「法人化＝節税」と単純化せず、自分の所得規模や将来設計をもとに、税理士と検討するのが王道です。まずは収支を正確に記録し、判断材料を整えることから始めましょう。
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App Storeで大家賃貸ノートを見る※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、法人化の是非・タイミング・有利不利を判断するものではありません。個人・法人の税務、法人化に関する判断は税理士にご相談ください。制度は改正で変わりうるため、最新情報を確認してください。
1980年生まれ、福岡県出身。西南学院大学卒業。３児の母。子育てをしながら義母の不動産会社のサポートを行っている。