不動産所得が「事業的規模（5棟10室）」になると変わること
物件が増えてくると、「自分は事業的規模に当たるの？」という疑問が出てきます。不動産賃貸では、規模が一定以上になると「事業的規模」として扱われ、税務上の取り扱いがいくつか変わるとされています。よく聞く「5棟10室」という言葉も、この判定に関わるものです。この記事では、その基礎を一般的な観点から整理します。
1.事業的規模とは（5棟10室の目安）
不動産の賃貸が、「事業」と言える程度の規模かどうかで、税務上の取り扱いが変わるとされています。その判定の目安としてよく語られるのが、「独立した家屋なら概ね5棟以上、アパート等の貸室なら概ね10室以上」という、いわゆる「5棟10室」基準です。
これは形式的な目安として知られていますが、後述のとおりこれだけで決まるとは限りません。まずは「規模によって扱いが変わるラインがある」という点を押さえましょう。
2.事業的規模になると変わるとされること
事業的規模と認められると、一般に次のような点で取り扱いが変わるとされます（適用には要件があり、判断は税理士へ）。
「規模が大きくなると、使える特典や扱いが変わることがある」というイメージです。
3.青色申告特別控除との関係
よく話題になるのが青色申告特別控除です。一般に、事業的規模かどうかで控除として使える金額が変わるとされ、規模が大きいほうが有利になる場面があると語られます。ただし、控除を受けるには帳簿の要件など別の条件もあります（→記事06 青色と白色）。
4.専従者給与・貸倒れなどの論点
事業的規模では、家族に支払う専従者給与を一定の要件のもとで経費にできる、といった扱いが語られます。また、回収不能になった家賃（貸倒れ）の扱いも、事業的規模かどうかで考え方が異なるとされます（→記事49）。
いずれも要件が細かく、安易な自己判断は禁物です。「規模によって、こういう論点が出てくる」と知っておき、具体的な適用は税理士に相談しましょう。
5.「形式基準だけで決まらない」点に注意
6.アプリは「物件・収支の記録」を助ける
大家賃貸ノートは、事業的規模の相談に向けた物件・収支の記録を整えるところをサポートします。物件・部屋の数や、それぞれの収支を整理して残せるため、税理士に相談するときに規模や状況をそのまま伝えられます。
「5棟10室」は事業的規模の有名な目安ですが、形式だけで決まらないこともあります。規模が変わると青色控除・専従者給与・貸倒れなどの扱いが変わるため、物件と収支を記録しておき、判定と適用は税理士に相談するのが安全です。
大家賃貸ノートは、物件・部屋（室数）・物件別収支を整理して記録できます（事業的規模の判定や特典の判断は行いません）。規模や状況が見えれば、税理士への相談もスムーズです。データは国内に保存し、端末ロックで守ります。まずは無料でお試しください。
App Storeで大家賃貸ノートを見る※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の事案で事業的規模に当たるか・特典の適用を判断するものではありません。事業的規模の判定・適用は税理士・税務署にご相談ください。制度は改正で変わりうるため、最新情報を確認してください。
1980年生まれ、福岡県出身。西南学院大学卒業。３児の母。子育てをしながら義母の不動産会社のサポートを行っている。