表面利回りと実質利回りはどう違う？「手取り」を記録で見える化する
不動産投資の物件情報には、必ず「利回り」が書かれています。しかし、そこに載っている表面利回りだけを見て判断すると、思わぬ落とし穴にはまることがあります。大切なのは、運営費や諸費用を引いた実質利回り（手取りに近い数字）で考えること。この記事では、2つの利回りの違いと、手取りを記録で見える化する考え方を一般的に整理します。
1.表面利回りとは
表面利回り（グロス利回り）は、ざっくり言うと「年間の家賃収入 ÷ 物件価格」で計算される、最もシンプルな指標です。物件広告に載っているのは、たいていこの表面利回りです。
計算が簡単で物件比較の入口になりますが、費用がいっさい考慮されていない点に注意が必要です。
2.実質利回りとは
実質利回り（ネット利回り）は、家賃収入から運営にかかる費用を引き、物件価格に購入時の諸費用を加えて計算する、より実態に近い指標です。ざっくり言えば「（年間家賃収入 − 年間運営費）÷（物件価格 + 購入諸費用）」のイメージです。
3.なぜ表面利回りだけでは危ういか
不動産投資の失敗で典型的なのが、表面利回りの高さだけで物件を選んでしまうことです（→記事67）。たとえば、安い物件に相場に合わない高い家賃を設定すれば、見かけの表面利回りは高くできてしまいます。
しかし実際には、空室が出れば収入は減り、運営費や修繕費（→記事59）はかかり続けます。「広告の利回り」と「実際に手元に残るお金」は大きく違うことを知っておきましょう。
4.「手取り」を左右する費用
実質利回り、さらにその先の手元に残るお金（キャッシュフロー）を左右するのは、次のような費用です。
これらを織り込んで初めて、「本当にいくら残るのか」が見えてきます。さらにローン返済と減価償却の関係まで考えると、デッドクロス（→記事62）の論点にもつながります。
5.買った後は「実績」で利回りを見る
購入前の利回りはあくまで「見込み」です。物件を持った後は、実際の家賃収入と費用の実績で利回りを確認することが重要になります。「想定どおりか」「費用がふくらんでいないか」を実績で点検すれば、運営の改善（→記事56 空室対策）や出口の判断（→記事64 売却）にも活かせます。
6.アプリは「収支の記録」を助ける
大家賃貸ノートは、購入後の実際の収支を記録するところをサポートします。家賃収入と運営費を物件ごとに残せるため、「広告の表面利回り」ではなく「実績にもとづく手取り」を自分で把握できます。
利回りは「表面」と「実質」で大きく違い、本当に大事なのは費用を引いた手取りです。購入前は実質利回りで考え、購入後は実績で確認する ── 記録があれば、見込みと現実のギャップに早く気づけます。
大家賃貸ノートは、購入後の家賃収入と運営費を物件ごとに記録できます（利回りに基づく投資判定は行いません）。「広告の表面利回り」ではなく「実績の手取り」を自分で把握でき、運営や出口の判断材料になります。データは国内に保存し、端末ロックで守ります。まずは無料でお試しください。
App Storeで大家賃貸ノートを見る※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の物件・投資を推奨したり購入を判断したりするものではありません。投資はリスクを伴います。判断はご自身の責任で、必要に応じて専門家にご相談ください。
1980年生まれ、福岡県出身。西南学院大学卒業。３児の母。子育てをしながら義母の不動産会社のサポートを行っている。