減価償却ってそもそも何？大家のための仕組みと耐用年数の基礎
不動産投資や賃貸経営の話で必ず出てくる「減価償却」。「経費になるらしいけど、仕組みがよく分からない」という大家は多いものです。減価償却は、不動産所得の計算とキャッシュフローの両方に深く関わる、とても大事な考え方です。この記事では、その仕組みの基礎を、一般的な観点からやさしく整理します。
1.減価償却とは（イメージ）
減価償却とは、建物のように長く使う高額なものを、買った年に一度に経費にするのではなく、使う年数に分けて少しずつ経費にしていくという会計・税務の考え方です。
たとえば建物は何十年も使うものなので、「価値が少しずつ減っていく分を、毎年の経費として計上する」とイメージすると分かりやすいです。これが不動産所得の計算で大きな割合を占めることがあります。
2.建物は対象・土地は対象外
ここが基本のポイントです。一般に、建物や設備は減価償却の対象になりますが、土地は減価償却の対象外とされます。土地は使っても価値が目減りしていくものではない、という考え方からです。
3.「耐用年数」で年数が決まる
何年に分けて経費にするかは、法定耐用年数という、構造ごとに定められた年数が基準になります。一般に、木造・鉄骨・鉄筋コンクリート（RC）などの構造によって年数が異なる、と整理されます。
具体的な年数や計算方法（個人の場合の方法など）は制度で定められており、改正もありうるため、本記事では断定しません。「構造によって償却の年数が変わる」という枠組みを押さえておきましょう。
4.中古物件の考え方
中古物件を買った場合は、新築とは扱いが異なり、残りの使用可能期間を見積もるといった考え方が語られます。築年数が法定耐用年数を超えているかどうかなどで扱いが変わるとされ、ここも判断が分かれやすい論点です。
「中古は減価償却の期間が短くなることがある」という話はよく聞きますが、実際の年数・計算は必ず税理士に確認してください。本記事では具体的な数値の算定はしません。
5.「お金が出ていかない経費」という特徴
減価償却の大きな特徴は、実際にはその年にお金が出ていかないのに経費として計上できる点です（お金は買ったときに払い済み）。このため、帳簿上の利益と手元のお金（キャッシュフロー）にズレが生じます。
6.アプリは「取得・支出の記録」を助ける
大家賃貸ノートは、減価償却の前提となる取得や支出の記録を整えるところをサポートします。物件の取得時期・金額、設備の購入、修繕の内容などを物件にひもづけて残せるため、税理士に相談するときに必要な情報をそのまま渡せます。
減価償却は「高額なものを年数で分けて経費にする」「建物は対象・土地は対象外」「構造で年数が変わる」「お金が出ない経費」── この4点を押さえれば全体像がつかめます。計算と判定は税理士に任せ、大家は取得・支出を正確に記録しておきましょう。
大家賃貸ノートは、物件の取得時期・金額、設備購入、修繕などを物件にひもづけて記録できます（減価償却の計算・判定は行いません）。記録が整っていれば、税理士への相談もスムーズです。データは国内に保存し、端末ロックで守ります。まずは無料でお試しください。
App Storeで大家賃貸ノートを見る※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の減価償却費の計算・耐用年数の判定・申告内容を判断するものではありません。減価償却に関する取り扱いは税理士・税務署にご相談ください。制度は改正で変わりうるため、最新情報を確認してください。
1980年生まれ、福岡県出身。西南学院大学卒業。３児の母。子育てをしながら義母の不動産会社のサポートを行っている。