敷金・礼金・更新料は収入になる？「預り金」との違いと記録の分け方
入居時には、家賃のほかに敷金・礼金・更新料など、いろいろな名目のお金を受け取ります。「これらは全部、収入として申告するの？」と迷う大家は少なくありません。実は、後で返す前提のお金と、返さないお金では考え方が違うとされます。この記事では、その一般的な整理と、記録の分け方を、断定を避けて解説します。
1.「返すお金」と「返さないお金」で分けて考える
一時金を考えるときの出発点は、そのお金が後で返す前提か、返さない前提かです。一般に、返す前提のお金（預り金）と、返さない前提のお金（収入）では、税務上の考え方が異なるとされます。
同じ「入居時に受け取るお金」でも、名目によって性質が違う ── これが一時金を混同しないための基本の視点です。
2.敷金は基本「預り金」とされる
敷金は、退去時の原状回復費用や未払い賃料などに充てられ、残りは返還するのが基本とされるお金です（→記事14 敷金の返還）。返す前提のお金であるため、一般に受け取った時点では収入ではなく「預り金」として扱う、という整理がされることが多いです。
3.礼金・更新料の一般的な整理
一方、礼金や更新料は、原則として返さないお金とされます。返還を前提としないお金は、一般に収入として扱う方向で整理されることが多いとされます（計上時期の考え方は別途あります）。
「敷金（返す前提）」と「礼金・更新料（返さない前提）」を同じものとして扱わないことが大切、というのが実務でよく語られる点です。具体的な計上時期・方法は税理士に確認してください。
4.特約で扱いが変わることもある
注意したいのは、契約の特約によって性質が変わりうる点です。たとえば「敷金の一部は返還しない」といった敷引の定めがある場合などは、扱いが単純ではなくなります（→記事12 特約）。
つまり「名目」だけでなく「契約で実際にどう定めているか」が効いてきます。だからこそ、契約内容と受け取った金銭を正確に記録しておくことが、後の判断の土台になります。
5.だから「名目ごとに分けて記録」
一時金は混ざりやすいお金です。後で税理士に相談したり申告したりするとき困らないよう、受け取った時点で名目ごとに分けて記録しておくのがおすすめです。
「どの名目で・いくら受け取ったか」が分かれていれば、収入計上の相談も、退去時の精算もスムーズになります。
6.アプリは「名目別の記録」を助ける
大家賃貸ノートは、一時金を名目ごとに分けて記録するところをサポートします。敷金・礼金・更新料などを区別して残せるため、預り金と収入を混同せず、税理士への相談や退去時の精算に活かせます。
一時金は「返すお金（敷金）」と「返さないお金（礼金・更新料）」で考え方が分かれ、特約でさらに変わります。判断は税理士に任せ、大家は名目ごとに正確に記録しておく ── それが、迷わない申告と退去精算の土台になります。
大家賃貸ノートは、敷金・礼金・更新料・家賃などを名目ごとに分けて記録できます（収入区分の判定や税額計算は行いません）。預り金と収入を混同せず残せるので、税理士への相談も退去精算もスムーズです。データは国内に保存し、端末ロックで守ります。まずは無料でお試しください。
App Storeで大家賃貸ノートを見る※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の事案で収入になるか・計上時期を判断するものではありません。一時金の税務上の扱いは契約内容により変わることがあり、税理士・税務署にご確認ください。
1980年生まれ、福岡県出身。西南学院大学卒業。３児の母。子育てをしながら義母の不動産会社のサポートを行っている。